W przypadku ustalania wartości zamówienia na roboty budowlane należy uwzględnić znaczenie pojęć obiektu budowlanego i robót budowlanych. Obiektem budowlanym jest wynik całości robót budowlanych w zakresie budownictwa lub inżynierii lądowej i wodnej, który może samoistnie spełniać funkcję gospodarczą lub techniczną (art. 7 pkt 14 ustawy Pzp). Pojęcie obiektu budowlanego w rozumieniu art. 7 pkt 14 ustawy Pzp jest autonomiczne i ma znaczenie tylko na gruncie przepisów o zamówieniach publicznych oraz nie ma wpływu na ich rozumienie w innych aktach prawnych. Nie mogą również podlegać ocenie z punktu widzenia ich zgodności z pojęciem robót budowlanych i obiektu budowlanego zawartymi w przepisach prawa budowlanego.
W wyroku z dnia 18 stycznia 2007 r., C-220/05, Jean Auroux i inni v. Commune de Roanne, EU:C:2007:31, pkt 41, ETS zwrócił uwagę, że: „Z art. 1 lit. c) dyrektywy wynika, że istnienie obiektu budowlanego powinno być oceniane w związku z funkcją gospodarczą lub techniczną rezultatu wykonanych robót budowlanych (zob. wyrok z dnia 27 października 2005 r. w sprawach połączonych C-187/04 i C-188/04 Komisja przeciwko Włochom, dotychczas nieopublikowany w Zbiorze, pkt 26). Jak jasno wynika z szeregu postanowień porozumienia, realizacja parku rozrywki ma za zadanie przyciągnięcie działalności handlowej i usługowej, tak iż należy uznać, że porozumienie spełnia funkcję gospodarczą”. Do zagadnienia podziału zamówienia na roboty budowlane i pojęcia obiektu budowlanego ETS odniósł się również w wyroku z dnia 5 października 2000 r., C-16/98, Komisja Wspólnot Europejskich v. Republika Francuska, EU:C:2000:541.
Zdaniem Trybunału zasadnicze znaczenie dla odpowiedzi, czy mamy do czynienia z zamówieniem na jeden obiekt budowlany, jest ustalenie, czy wynik całości robót budowlanych lub inżynieryjnych może samoistnie spełniać funkcję gospodarczą lub techniczną. Ocena, czy w konkretnym przypadku mamy do czynienia z jednym obiektem budowlanym w rozumieniu dyrektywy, powinna być dokonana w świetle gospodarczych i technicznych funkcji, które będzie spełniał. Oznacza to, że całość robót budowlanych udzielanych w kilku postępowaniach należy brać pod uwagę w kontekście ustalenia obowiązku stosowania przepisów dyrektywy. W wyroku C-16/98 Europejski Trybunał Sprawiedliwości wskazał również, że istnienie jednego podmiotu zamawiającego i możliwość przeprowadzenia przez przedsiębiorstwo wspólnotowe całości robót opisanych w odnośnych zamówieniach może stanowić dowód potwierdzający istnienie obiektu budowlanego w rozumieniu dyrektywy, nie może jednak stanowić w tym względzie kryterium decyzyjnego.
Chodzi o to, by jako jedno zamówienie traktowane były wszystkie prace, które zmierzają do realizacji albo poprawy stanu obiektu budowlanego rozumianego jako obiekt lub kompleks obiektów spełniających określoną funkcję techniczno-użytkową.
Obiektem budowlanym w rozumieniu art. 7 pkt 14 ustawy Pzp może być budynek spełniający funkcję teatru, pływalni lub inna budowla typu most czy tunel. Obiektem budowlanym w rozumieniu art. 7 pkt 14 ustawy Pzp jest zespół (kompleks) obiektów w rozumieniu prawa budowlanego pełniących określoną funkcję gospodarczą lub techniczną, np. zespół rekreacyjno-wypoczynkowy, w ramach którego funkcjonować będą odrębne budynki pływalni, siłowni, sali gimnastycznej, spa, korty tenisowe, parkingi itp.
Ustalając wartość robot budowlanych, niezbędnych do realizacji obiektu budowlanego w rozumieniu art. 7 pkt 14 ustawy Pzp, nawet jeżeli roboty te odnoszą się do różnych obiektów budowlanych w rozumieniu prawa budowlanego, ale składają się na jedno zamierzenie budowlane wyznaczone wspólną funkcją gospodarczą i techniczną, jaką ta inwestycja budowlana ma pełnić, zamawiający powinien dokonać łącznego szacowania, sumując wartość robót składających się na ww. zamierzenie.
Jeżeli przedmiotem zamówienia jest remont budynku, na który składają się różne rodzaje robót (wymiana okien, remont dachu, remont pomieszczeń), a także gdy przedmiotem zamówienia jest budowa kilku budynków, ale funkcjonalnie ze sobą powiązanych i składających się na jedno zamierzenie budowlane (np. budowa kompleksu sportowego, modernizacji wielu budynków w zespole szkół), zamawiający powinien dokonać łącznego szacowania wartości robót składających się na całe zamierzenie budowlane.
Jeżeli przedmiotem zamówienia są remonty w różnych budynkach nie połączonych funkcjonalnie, przy czym na remonty te składają się różne rodzaje robót (różne roboty w różnych budynkach), mimo, że niektóre rodzaje robot powtarzają się w niektórych budynkach, wartością zamówienia będzie co do zasady wartość robót wykonywanych w obrębie jednego budynku.
Źródło: wykorzystano fragmenty publikacji Urzędu Zamówień Publicznych „Nowelizacja ustawy Prawo zamówień Publicznych z dnia 12 października 2012 r. - wprowadzenie do przepisów ustawy” Pod redakcją Jacka Sadowego, Warszawa 2013.